Собственники должны компенсировать управляющей компании непредвиденные расходы
Объем работ по содержанию многоквартирного жилого дома может быть увеличен, если выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано особыми обстоятельствами, указал Президиум ВАС РФ. В этом случае возможна компенсация собственниками расходов УК.
Президиум ВАС РФ в сентябре 2010 г принял Постановление № 6464/10, разъясняющее объем, содержание и условия возникновения обязанностей управляющей компании по содержанию многоквартирного жилого дома.
Что входит в перечень услуг по содержанию общего имущества МКД
В договоре управления, который управляющая компания заключает с жильцами многоквартирного дома (МКД), устанавливается перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников квартир. Является ли этот перечень исчерпывающим или же УК обязана выполнять и иные работы, которые могут потребоваться для обеспечения безопасности проживания в МКД? Штрафы предусмотренные, за нарушение правил содержания жилых домов и (или) жилых помещений могут составлять для УК - от 40 000 до 50 000 руб., для должностных лиц - от 4000 до 5000 руб.
Большинство арбитров сходится во мнении, что отсутствие необходимых работ по содержанию жилья в перечне, утвержденном в договоре управления, и, соответственно, источника их финансирования не является обстоятельством, исключающим вину управляющей компании в нарушении правил содержания жилфонда. (Постановления ФАС ВВО от 02.06.2010 по делу N А82-1368/2010, от 11.01.2010 по делу N А43-38953/2009, ФАС МО от 09.03.2010 N КА-А41/1349-10, ФАС СЗО от 03.03.2010 по делу N А66-9630/2009).
Противоположная позиция высказана Минрегионом России в Письме от 14.10.2008 N 26084-СК/14: у управляющей организации ЖКХ нет обязанности оказывать и выполнять незаказанные и неоплаченные услуги и работы по содержанию и ремонту жилья, следовательно, их невыполнение не может представлять собой административное правонарушение независимо от наличия в договоре обязанности оказывать и выполнять другие услуги и работы. Однако в суде ссылки на это Письмо Минрегиона РФ не помогут: оно не является нормативным актом и руководствоваться им при рассмотрении дела судьи не обязаны (Постановления ФАС ПО от 27.05.2010 по делу N А65-31513/2009, ФАС ВВО от 11.01.2010 по делу N А43-38953/2009, ФАС ВСО от 23.09.2009 по делу N А19-8886/09).
Предыстория "дела о трещине" (в стене квартиры)
Предыстория вопроса, разбиравшегося в Президиуме ВАС РФ (Постановление от 29.09.2010 N 6464/10 (далее - Постановление N 6464/10)), такова. Один из жителей Белгорода, обнаружив трещину во внешней стене своей квартиры, обратился с заявлением в областную жилищную инспекцию. По итогам проверки госжилинспекция вынесла предписание, обязывающее обслуживающую дом управляющую компанию получить в специализированной организации заключение о причинах образования и способах устранения трещин в стеновой панели (наружной) квартиры.
Однако управляющая компания пошла другим путем: обжаловала предписание госжилинспекции в областном арбитражном суде. Судьи приняли сторону управляющей компании, и предписание было признано незаконным. Свое Решение (от 30.07.2009 N А08-4962/2009-27) Арбитражный суд Белгородской области объяснил следующим образом: управляющая компания должна оказывать те услуги по содержанию и ремонту дома, которые прямо предусмотрены Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) и договором управления многоквартирным домом. Для внесения в договор работ и услуг требуется решение общего собрания собственников помещений в доме, принятое двумя третями от общего количества голосов по вопросам капитального ремонта и простым большинством - по остальным вопросам. В случае отсутствия таких решений управляющая компания не вправе выполнять соответствующие работы (оказывать услуги) и не может отвечать за последствия их невыполнения (неоказания). Ни договором, ни Правилами содержания общего имущества не предусмотрена обязанность УК проводить экспертизы в специализированной организации, значит, компания никому ничего не должна.
Гражданин Т., в стене квартиры которого образовалась трещина, оспорил этот вердикт сначала в апелляционной инстанции, а затем в ФАС ЦО, однако изменения решения белгородского арбитража добиться не смог. Наконец, по заявлению жильца дело в порядке надзора пересмотрел Президиум ВАС РФ, который пришел к выводу: нижестоящие коллеги неверно определили объем, содержание и условия возникновения обязанностей управляющей компании по содержанию многоквартирного жилого дома. В итоге четыре судебных акта по "делу о трещине" были отменены Президиумом ВАС РФ, и дело было направлено на пересмотр в суд первой инстанции.
Выводы Президиума ВАС РФ об услугах по содержанию жилфонда
(Как указано в резолютивной части Постановления N 6464/10, содержащееся в нем толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.)
Отменяя судебные акты по делу, Президиум ВАС РФ выстроил следующую цепочку рассуждений.
Исходя из п. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. В силу п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме. В соответствии с п. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня. Правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством РФ (ст. 39 ЖК РФ). Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что общее имущество дома, в соответствии с требованиями законодательства РФ, должно содержаться в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц. Пунктами 16 и 17 указанных Правил определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования. Как следует из ст. 158 ЖК РФ, п. п. 28 и 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации. В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены ПиН ТЭЖФ (Утверждены Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями. В ПиН ТЭЖФ перечислено, что именно входит в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности жителей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения. На основании ст. 20 ЖК РФ полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.
Таким образом, государство исходя из баланса частных и публичных интересов в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний, и создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований, - государственную жилищную инспекцию.
Основываясь на системном толковании приведенных положений, Президиум ВАС РФ сделал следующие выводы.
В ст. 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера платы за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и оказание услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Примеры Арбитражной практики
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда
от 16.11.2010 по делу N А33-2979/2010
Собственники многоквартирного дома расторгли договор управления домом с УК и заключили договор с новой компанией. Последняя обратилась к первой УК с просьбой передать всю необходимую техническую документацию на дом, однако получила ее не в полном объеме. В итоге новой УК пришлось пойти в суд с требованием обязать своего предшественника представить всю документацию. "Старая" УК стояла на позиции о том, что объем ответственности управляющих организаций не может быть больше, чем объем обязательств по соответствующему договору, заключенному собственниками помещений с такими организациями, и что управляющая организация не отвечает за состояние соответствующих элементов общего имущества в многоквартирном доме, если это прямо не следует из заключенных договоров. Суд, ссылаясь на Постановление N 6464/10, указал: ПиН ТЭЖФ носят не рекомендательный, а общеобязательный характер. Следовательно, в случае предъявления вновь выбранной УК требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору, а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору. Указанный подход отражен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 N 17074/09. Вывод суда первой инстанции о том, что по смыслу ст. 162 ЖК РФ обязать прежнюю управляющую компанию передать техническую документацию на многоквартирный дом вновь выбранной управляющей организации можно, имея доказательства наличия такой документации у ответчика, неверен.
Решение Арбитражного суда Архангельской области
от 26.10.2010 N А05-9791/2010
УК оспаривала предписание жилинспекции об устранении нарушений правил содержания жилых домов. Проверка жилинспекции была инициирована газоснабжающей организацией по причине отказа УК от заключения договора на техническое обслуживание, ремонт и замену внутренних устройств газоснабжения в многоквартирных домах, что создало угрозу возникновения чрезвычайных ситуаций. УК заявила: внутридомовое газовое оборудование не передано ей для управления и обслуживания и соответствующие услуги жильцами не оплачиваются. Значит, абоненты, собственники помещений должны сами позаботиться о содержании и обслуживании внутридомового газового оборудования. Арбитры рассудили иначе: ЖК РФ не препятствует собственникам выбрать сразу несколько способов управления жилым домом, в частности заключить договор о частичном управлении многоквартирным домом в пределах переданного УК общего имущества дома и установленного договором перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а по оставшейся части работ и услуг определить непосредственное управление многоквартирным домом, реализуемое в порядке ст. 164 ЖК РФ. Субъект, обязанный содержать и ремонтировать общее имущество дома, определяется с учетом способа управления домом, выбор которого должен обеспечивать содержание всего без исключения общего имущества дома. В рассматриваемом случае собственниками многоквартирных домов выбран всего один способ управления домом - УК. В приложении к договору управления в состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление, не включено внутридомовое газовое оборудование. Между тем решением собственников не выбирался непосредственный способ управления домом и не определено лицо, ответственное за содержание внутридомового газового оборудования, а сами договоры управления заключены с каждым собственником жилого помещения в типовой форме, предложенной УК. Соответственно, обязанность по содержанию общего имущества дома, имеющегося на момент заключения договора управления, осуществляется УК, поскольку собственниками не установлено иное. УК - специализированные организации, способные квалифицированно определить состав общего имущества конкретного многоквартирного дома, поэтому, если какое-либо общее имущество дома не подлежит обслуживанию УК, состав такого имущества должен быть четко определен и доведен до собственников для целей определения порядка его содержания и ремонта. Суд, сославшись на Постановление N 6464/10, объяснил: при единственном выбранном способе управления домом путем заключения договора управления с УК не подлежит исключению путем простого умолчания обслуживание УК какого-либо общего имущества дома. При заключении договора управления должен быть установлен порядок содержания всего общего имущества дома. Если какое-либо имущество не будет обслуживаться УК, его состав должен быть четко определен, чтобы собственники одновременно с заключением договора управления определили порядок содержания оставшегося имущества. Если при выборе единственного способа управления домом - УК и заключении договора управления какое-либо имущество выпало из состава обслуживаемого УК, подлежат применению требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда, предусмотренные ПиН ТЭЖФ: организация по обслуживанию жилищного фонда должна своевременно заключать договоры со специализированными организациями на техническое обслуживание и ремонт (в том числе замену) внутренних устройств газоснабжения. УК вправе вынести на общее собрание собственников вопрос об увеличении платы за содержание и ремонт общего имущества дома, обеспечивающей надлежащее содержание и ремонт внутридомового газового оборудования, либо вопрос о том, что собственники обязаны самостоятельно заключить такой договор со специализированной организацией.